Loi Duflot 2014

Ce site d’information est dédié à la LOI DUFLOT 2014. Il a pour objectif de vous accompagner dans la réflexion et la mise en place de votre projet d’investissement en toute sécurité. Vous trouverez différentes explications en fonction de votre niveau d’avancement.

Notez que la loi Duflot change pour la loi PINEL à compter du 1 er septembre 2014.

Une nouvelle loi qui devient plus avantageuse fiscalement.

Où en êtes-vous dans votre projet ?

A – Vous ne connaissez pas encore la loi Duflot
B – Vous connaissez la loi Duflot et vous souhaitez en savoir plus
C – Vous souhaitez investir en loi Duflot et avoir des informations pratiques
D – Vous souhaitez connaitre les différentes étapes pour investir en loi Duflot

Quel est le principe de la loi Duflot ?


La loi Duflot est votée par le Gouvernement le 28 décembre 2012. Elle est applicable du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2016.
Tout contribuable domicilié en France, qui investit dans un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement et qui le loue pendant une durée minimale de 9 ans peut profiter de la loi Duflot.

Comment fonctionne la défiscalisation Duflot ?

La défiscalisation Duflot est calculé sur le montant de l’investissement immobilier réalisé.
Elle est de 18 % du montant de l’investissement étalée sur 9 années de manière égale.

Exemple de defiscalisation Duflot 2014

Un contribuable achète un bien immobilier d’une valeur de 200 000 €.
La réduction d’impôt totale est de : 200 000 € x 18 % = 36 000 € soit 4 000 € par an pendant 9 ans.

Quelles sont les conditions de la loi Duflot ?

- Acheter un appartement au sein d’un programme immobilier neuf ou en VEFA
- Louer le logement pendant une durée minimale de 9 ans.
- Le logement ne peut pas être loué à un ascendant ou descendant c’est a dire à un enfant ou un parent.
- Le plafond de l’investissement est retenu à 2 acquisitions par an dans la limite de 300 000 €.
- La construction doit respecter les nouvelles normes RT2012 ou BBC 2005
- Le logement doit est être loué dans les 12 mois qui suivent la DAT (Date d’Achèvement des Travaux)
- L’appartement Duflot doit se trouver dans une zone éligible
- La loi Duflot fait partie du plafonnement des niches fiscales à 10 000 €
- Un plafond de 5500 € / mètre carré est appliqué pour la prise en compte de la réduction d’impôt
- Le locataire doit respecter des plafonds de ressources
- Le prix de la location doit respecter les plafonds de loyer Duflot

Quelles sont les zones éligibles en loi Duflot ?

zone-loi-duflot

Depuis la loi Duflot des zones d’investissement correspondant à des groupes de villes ont été mise en place. L’objectif étant de construire des logements essentiellement dans les villes ou il y a une réelle pénurie de biens disponible à la location.
Sont éligibles en loi Duflot les villes se situant en Zone A bis, en Zone A, en Zone B1 et Zone B2.
Les villes sont rassemblée en fonction du prix de l’immobilier au mètre carré.
Zone A bis : ville chère à Zone B2 : Ville moins chère.

Quels sont les plafonds de loyers ?

Un autre objectif de la loi Duflot est de limiter les loyers dans certaines grandes villes de France, pour toujours rendre accessible la location de logement.
Ces plafonds de loyer Duflot sont aussi définis en fonction de la zone dans laquelle le bien immobilier se situe.

Tableau des plafonds de loyers Duflot en Euros par mètre carré

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
16,52 12,27 9,88 8,59

Les plafonds de loyers sont calculés en fonction du nombre de mètre carré du logement avec un « Coefficient Multiplicateur » de 0,7 + (19 / Surface). Le résultat est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Quels sont les plafonds de ressources des locataires ?

Des plafonds de revenus sont également mis en place. Ils correspondent  aux revenu net imposable donc après abattement sur l’année n-2.
Ces plafonds étant assez élevé ne sont pas une contrainte dans la location du logement.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
Personne seule ou couple + 1 personne à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
Personne seule ou couple + 2 personnes à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
Personne seule ou couple + 3 personnes à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
Personne seule ou couple + 4 personnes à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration par personne à charge + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €

Quel est le déficit foncier généré ?

Comme tout investissement immobilier locatif, la loi Duflot génère du déficit foncier dans le cas ou les interets d’emprunt couvrent les loyers perçues.

Ce déficit foncier produit une réduction d’impôt supplémentaire sur l’opération.

En clair le déficit foncier vient se déduire des revenus imposables. Alors le contribuable bénéficie d’une réduction d’impôt lié à sa TMI (Tranche Marginale d’Imposition).

Comment obtenir une simulation loi Duflot ?

De nombreuses simulations en loi duflot sont proposées sur internet. Une simulation peut être établie que sur des éléments précis concernant votre situation.

Comment réussir son investissement en loi Duflot ?


La réussite d’un investissement en loi Duflot passe par plusieurs éléments. Il s’agit tout d’abord d’un investissement immobilier.
Il y a donc des règles fondamentales à ne pas négliger comme par exemple la rentabilité globale du projet, le potentiel locatif, la valorisation du bien dans les années à venir, etc …

Comment choisir son bien immobilier en loi Duflot ?

programme-immobilier-neuf

Le choix du bien immobilier fait partie des éléments principaux de la réussite de l’opération. C’est pour cela qu’il ne doit pas être fait au hasard.

Quel lieu géographique ?

On dit souvent que l’emplacement du bien immobilier est primordiale dans un investissement immobilier locatif.
Investir dans une grande ville est bien souvent sans risque à conditions d’être proche des transports en commun et des commerces de proximité.
L’inconvénient d’investir dans une grande ville, c’est que le prix au mètre carré est souvent cher comme à Paris, Lyon, Marseille, Strasbourg, Nice.
L’idéal étant d’investir sur des marchés en croissance ou le prix de l’immobilier est plus accessible.

Le prix du bien immobilier

La loi Duflot prévoit un plafond maximum de 5000 €/m2 pour la prise en compte de la réduction d’impôt. Attention donc à ne pas être pénalisé en achetant au dessus de ce plafond.

Ensuite il faut conserver un bon rapport en le prix d’achat, c’est à dire la valeur de l’appartement, et le loyer du marché (en tenant compte des plafonds de loyers).

Cette approche primordiale vous amène souvent à investir dans une autre ville que votre lieu d’habitation, pour des questions de rentabilité et aussi pour des questions de valorisation dans le temps.

Quel promoteur immobilier choisir pour investir ?

L’achat en loi Duflot se fait très souvent en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Cela correspond à acheter un appartement sur plan. Nous achetons donc quelque chose qui n’existe pas encore, ou en tout cas n’est pas fini.
Il y a deux questions :
Le bien immobilier va t’il être bien fini ?
Quand-est-il de la qualité de construction ?

Légalement le promoteur est obligé de fournir une garantie d’achèvement des travaux. Elle s’applique de deux manières.
Acquérir un logement avec un promoteur renommé ou national vous assurera de la réalisation du projet en loi Duflot.
Concernant la qualité de la construction, lors de l’achat est joint une « notice descriptive ».
Elle reprend en détails les matériaux utilisés pour la construction, les prestations aussi bien dans les parties communes que privatives.

Existe t-il des professionnels pour la loi Duflot ?

Oui. Un professionnel en loi Duflot est un conseiller en gestion de patrimoine. Son métier est d’accompagner ses clients dans leurs objectifs patrimoniaux, financiers, et fiscales.
Il est souvent diplômé d’un Master de gestion de patrimoine et connait les différentes solutions de placements et de défiscalisation.
Son rôle est de définir précisément en fonction d’une situation donnée, quelle solution est la mieux adaptée.
Concernant la loi Duflot, il aura une expertise précise de la solution et saura l’appliquer sur mesure pour chaque situation en adaptant le montant du bien immobilier, le montant de l’apport personnel, la durée du prêt, les assurances, etc …
Il est souvent indispensable de faire appel aux services d’un conseiller en gestion de patrimoine.

La gestion du bien immobilier au quotidien

Comment déclarer son opération Duflot fiscalement ?

declaration-d-impot

Afin de profiter de l’exonération fiscale ou dites réduction d’impôt, il est indispensable de déclarer l’opération.
Cette déclaration intervient l’année qui suit la DAT (Date d’achèvement des travaux) du bien en loi Duflot.
Si la livraison du bien intervient en 2014, alors la déclaration sera à faire au mois de Mai 2015.
Il s’agit d’un exercice difficile, ou en cas d’erreur l’opération peut être requalifiée.
La déclaration d’impôt 2042 habituelle est complétée par une 2044 Spéciale lié au revenus fonciers, une 2042 Complémentaire et une 2044 EB pour l’engagement de location pendant 9 ans.

Quels sont les objectifs remplient par la loi Duflot ?

Une réduction d’impôt importante

Le dispositif Duflot génère une réduction d’impôt de 18 % du montant d’impôt.
La défiscalisation Duflot peut donc atteindre 6000 € / an pendant 9 ans.
Elle offre donc un pouvoir d’achat supplémentaire et permet de capitaliser jusqu’à 54000 € sur 9 années.

Une constitution de patrimoine

La loi Duflot permet de devenir propriétaire sans apport et à moindre coût. Le levier financier est important puisque le bien immobilier est acquis à l’aide des loyers perçus, de la réduction d’impôt et d’un effort d’épargne minimum.

L’investissement immobilier est aujourd’hui un des placements ou la valeur ne fluctue guère et de manière générale la tendance est plutôt à la hausse.

Une sécurité familiale

Opter pour une assurance décès à hauteur de 50 € ou 100 € par mois ?
Une solution envisageable, mais dans le cas il y a pas ce malheur que ce passe t’il ?
Lors du financement de l’opération en loi Duflot, il est obligatoire de souscrire à des assurances de prêt liées au décès et à l’invalidité.
Alors si vous empruntez 200 000 €, vous bénéficiez automatiquement d’une assurance décès invalidité à hauteur du montant emprunté.

Une constitution de capital

Constituer un apport pour sa futur résidence principale,
Préparer les études des enfants,

Le dispositif Duflot offre une réduction d’impôt sur 9 ans. Au delà, la revente du bien immobilier est complètement envisageable.

Le financement du bien immobilier aura été effectué à 70% par les loyers et l’avantage fiscal.

Préparer sa retraite

La retraite est aujourd’hui un sujet préoccupant. En effet un déficit s’accroit et rend le régime de retraite par répartition instable. Système dégradé petit à petit par l’espérance ce vie qui augmente.
De nombreux Français ont donc pris conscience qu’il fallait finalement penser à se créer une partie de sa retraite soi-même.
L’investissement immobilier locatif est un moyen efficace et simple pour préparer sa retraite.
La défiscalisation Duflot permet au contribuable d’épargner son impôt pendant 9 ans.

Quelles sont les étapes de réalisation d’une loi Duflot ?

1 – La prise d’information et le bilan patrimonial

Avant toutes décisions, il est nécessaire de faire un bilan de votre situation fiscal patrimonial et financier afin de définir la stratégie à adopter face à vos objectifs, les enjeux futurs, votre niveau d’imposition, vos emprunts et votre épargne.

La personne mieux placée est un conseiller en gestion de patrimoine qui peux vous aider dans cette analyse, vous faire poser les bonnes questions, et qui peux facilement prendre du recul.

Un cahier des charges pourra alors être réalisé en tenant compte des différents éléments énoncés comme les objectifs à atteindre : réduction d’impôt, constitution de patrimoine, préparer la retraite, la capacité financière, l’effort d’épargne mensuelle disponible et aussi vos affinités en terme d’immobilier.

2 – L’étude de projet et la réservation du bien immobilier

Il est donc temps de passer à l’étude de projet concret. Le conseiller en gestion de patrimoine pourra vous présenter 1 ou plusieurs projets sélectionnés par ses soins en fonction de critères essentielles : l’emplacement, la demande locative locale, le promoteur, le prix de l’appartement, etc …

Des simulations financières sont dressées et adossées au projet immobilier.

3 – La recherche du financement adapté

Bien souvent, il s’agit d’un financement sans apport.

4 – L’acceptation de l’offre de prêt

5 – L’acte authentique chez le notaire

Il est conseillé de mettre en participation un notaire, c’est à dire un notaire qui vous représente.

A ce moment il y a deux notaires, votre notaire et le notaire du promoteur.

6 – La construction du bien immobilier

Comme il s’agit d’un investissement en VEFA, bien souvent l’achat se fait 1 an ou 2 ans avant la livraison.
Pendant la construction le promoteur va faire ce que l’on appel des appels de fonds.
C’est à dire qu’il va demander des fonds au fur à mesure de l’avancement des travaux.
Cette demande d’appel de fond est réglementé et définie par le code de la construction et de l’habitation.

  • 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
  • 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,
  • 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
  • Le solde, 5 %, lors de la réception des travaux.

7 – La livraison

8 – La déclaration fiscale de l’opération

9 – La revente du bien

L’engagement de location est de 9 ans. A partir de la 10ème année tout en engagement de location est levé.

Pourquoi la loi Duflot existe t’elle ?

Un manque de logement en France

Aujourd’hui en France, une grande action est menée pour trouver de nouveaux logements. Plusieurs solutions sont mises en oeuvre pour les logements existants (mettre à disposition du particulier les logements vacants), et aussi pour la construction de logements neufs. 1 200 000 logements sont manquants en France aujourd’hui, l’objectif est donc de faire appel au particulier pour mettre à disposition de locataires des logements. En contrepartie, l’état accorde aux contribuables une réduction d’impôt.

Et les lois précédentes ?

Du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 : loi Scellier était applicable.
Le principe était sensiblement le même, il s’agissait aussi d’une réduction d’impôt.
A noter qu’il n’était pas forcément obligatoire d’investir dans un logement BBC.

Du 1er janvier 2003 au 31 décembre 2008 : loi de Robien.
Le principe consistait aussi à acquérir un bien et le mettre en location. Ici toutes les zones étaient éligibles.
Depuis les zones d’investissement ont été réduites et concentrés dans les grands centre ville.